주택 런닝머신

새로운 주택이 부족한 상황에서 캘리포니아는 건축에 대한 다른 제한 사항을 추가하는 동시에 구역 지정 규칙을 자유화했습니다.

최근 몇 년 동안 캘리포니아 정치에는 변화가 있었습니다. 주택 정책의 리더로 보이기 위해 주 의원들은 지방 정부의 토지 사용 규제 통제권을 빼앗기 위해 큰 조치를 취했습니다. 이 법안은 캘리포니아 주택 소유자에게 2개의 액세서리 주거 유닛(ADU)(전통적인 단독 주택과 동일한 부지에 있는 소형 주택 또는 아파트)을 추가하거나 부지를 분할하여 복층 건물을 지을 수 있는 권리를 부여했습니다. 올 7월부터 상업용 또는 주차 전용 구역으로 지정된 도시의 부동산에 4층 또는 5층짜리 아파트 건물이 개발될 예정입니다. 지역 최소 주차 요건을 충족하여 추가 주택 옵션을 위한 공간을 확보했습니다. 또한 개발자는 주관적인 구역 지정 표준, 프로젝트 밀도를 줄이는 임의적 승인 조건, 지역 규칙의 갑작스러운 변경에서 해방되었습니다. 프로젝트의 일부 유닛을 증서 제한 저렴한 주택으로 따로 설정하는 데 동의한 개발자(즉, 해당 유닛은 규제 계약에 따라 특정 기간 동안 저렴한 가격을 유지해야 함)는 밀도 보너스 및 규제 면제를 받을 자격이 있습니다.

캘리포니아 주의회 의원들은 지방 정부가 지역에 필요한 주택의 "공정한 분배"에 대한 개발 계획을 세우도록 요구하는 오래된 주법을 개정했습니다. 공정 공유 주택 계획은 도시와 주 간의 야심차고 시행 가능한 계약으로 전환되고 있습니다. 규정을 준수하는 공정 공유 계획이 없는 도시는 개발자가 지역 구역 설정을 우회할 수 있도록 허용하는 "건축가의 구제책"의 적용을 받으며 일부 개발자는 이를 대담하게 사용했습니다. 공정 분배 목표를 달성하지 못한 도시는 적격 프로젝트에 재량적 지역 표준을 적용할 권한을 상실합니다.

이러한 개혁은 저렴한 주택 가격이라는 기치 아래 진행되지만 말과 행동은 완전히 일치하지 않습니다. 남부의 "붉은 주"는 넓은 교외 지역에 값싼 주택을 무제한으로 지을 수 있도록 허용함으로써 광범위한 경제성을 달성한 반면, 캘리포니아는 건물을 짓는 것이 아니라 건물을 짓는 것을 선호합니다. 이러한 "채우기" 주택은 판형 주택보다 오랫동안 개발 비용이 더 많이 들었습니다. 이러한 사실을 감안할 때 캘리포니아 지도자들은 매립 비용을 줄이기 위해 최선을 다했을 것으로 예상됩니다. 그러나 현실은 그 반대이다. 채우기 개발을 자유화한다고 주장하는 거의 모든 캘리포니아 주택법에는 단위를 온라인으로 전환하는 데 대한 가격표를 높이는 새로운 제한 사항이 있습니다. 여기에는 노조 노동력을 사용하거나 "통상 임금"(노조가 협상한 임금에 대한 기술 용어)을 지불하라는 명령이 포함됩니다. 새로운 유닛의 일부를 돈을 잃는 저렴한 주택으로 확보합니다. 개발 프로젝트로 인해 집을 잃은 세입자에게 자신이 감당할 수 있는 가격으로 새 유닛 중 하나를 임대할 수 있는 권리를 제공합니다. 국가는 한 손으로 받는 것처럼 다른 손으로도 줍니다.

제약이 없는 주택 시장에서 주택의 균형 가격(공급과 수요가 만나는 지점)은 건설 비용보다 약간 높을 뿐입니다. 캘리포니아가 건물 비용을 늘리는 새로운 규칙을 추가하면서 계속해서 구역 제한을 제거한다면 주택 가격과 임대료는 매우 높은 수준에서 안정될 것입니다.

1979년에 캘리포니아 주는 밀도 보너스법(Density Bonus Law)으로 알려진 첫 번째 버전을 제정했습니다. 5개 이상의 유닛이 있는 프로젝트의 개발자가 해당 유닛 중 일부를 증서 제한 저렴한 주택으로 따로 설정하는 데 동의한 경우 개발자는 밀도를 약간 높일 수 있습니다. 일부 지역 토지 이용 제한을 완화하되 대가로 특별한 혜택을 제공하기로 동의한 개발자에게만 적용하는 이 아이디어는 캘리포니아의 토지 이용 개혁 방식, 즉 주고 받음이 되었습니다.

새로운 유형의 주택법은 캘리포니아 환경질법(CEQA) 및 지역 재량 기준에 따라 비용이 많이 들고 예측할 수 없는 검토로부터 구제를 제공하지만, 이는 특별 노동 기준에 동의하는 개발자에게만 해당됩니다. 첫 번째로 상원 법안 35(SB 35)가 나왔습니다. 이 법안은 개발자가 적정 임금을 지불하고 저소득 주택용 주택의 최소 10% 또는 50%를 확보하는 데 동의하는 경우 적격 프로젝트를 환경 및 지역 재량 검토에서 면제합니다. (필요한 저렴한 주택 수는 시가 공정 공유 주택 목표에 비해 얼마나 잘 수행하고 있는지에 따라 다릅니다.)